Bouw en verbouw, vergunning

Vergunningvrij bouwen
Voor het realiseren van veel voorkomende bouwwerken zoals een dakkapel, een aanbouw of een bijgebouw heeft u in bepaalde gevallen geen omgevingsvergunning nodig. U dient zich dan wel aan bepaalde spelregels te houden. Wanneer en of dit voor u van toepassing is en onder welke voorwaarden kunt u nagaan door de vergunningcheck te doen op het omgevingsloket http://www.omgevingsloket.nl/ (opent in nieuw venster) de hand van dit digitale stappenplan kunt u zelf nagaan of u een vergunning nodig heeft.

Tevens kunt u op de website http://www.omgevingsvergunning.vrom.nl/ (opent in nieuw venster)

Voor enkele veelvoorkomende bouwwerken brochures bekijken en/of downloaden. Het ministerie van VROM heeft de volgende brochures opgesteld (openen in nieuw venster):

Informatieblad dakkapellen
Informatieblad dakramen
Informatieblad kozijnen en gevelpanelen
Informatieblad erf- en perceelafscheidingen
Informatieblad (schotel)antennes
Informatieblad zonnecollectoren -en panelen
Informatieblad bijbehorende bouwwerken
Informatieblad verbouwingen

Vooroverlegplan
Alvorens een formele omgevingsvergunning aan te vragen, adviseert de gemeente Gulpen-Wittem om eerst een vooroverlegplan voor de activiteit ruimtelijke ordening en bouwen in te dienen. Een vooroverlegplan is een aanvraag, voorafgaande aan de formele omgevingsvergunning aanvraag, waarbij wel de uiterlijke verschijningsvorm en de bouwmassa van het plan is aangegeven, maar nog niet de technische aspecten zijn uitgewerkt. Uw plan zal dan eerst worden getoetst aan de bepalingen van het vigerende bestemmingsplan en daarna (indien wordt voldaan aan de voorschriften van het bestemmingsplan) voor advies worden voorgelegd aan de dorpsbouwmeester. Indien blijkt dat uw aanvraag in strijd is met het bestemmingsplan, zal ook worden gekeken of middels een ontheffing alsnog kan worden meegewerkt aan uw aanvraag. Verder zal worden of er andere belemmeringen zijn die realisatie van uw aanvraag in de weg staan. Uw aanvraag wordt derhalve integraal beoordeeld en u krijgt hierover schriftelijk een berichtgeving waarin is aangegeven of uw plan realiseerbaar is en zo ja, welke te volgen procedure op uw aanvraag van toepassing is. Hierdoor weet u precies waar u aan toe bent en waar u aan moet denken bij het indienen van de formele omgevingsvergunning.
Indien uit bovenstaande toetsen/adviezen blijkt dat uw plan aangepast dient te worden (b.v. indien uw plan in strijd is met het bestemmingsplan of redelijke eisen van welstand, of een boom niet gekapt mag worden), bespaart u onnodige kosten aan fundamentele wijzigingen in de bouwkundige bestektekening. Een bijkomend voordeel ten opzichte van het direct indienen van een formele aanvraag is, dat u meer tijd heeft om uw plan aan te passen. Indien bij een formele aanvraag de welstand bijvoorbeeld negatief heeft geadviseerd en er is geen tijd meer om aanvraag aan te passen of om het afgewezen plan te bespreken, moet de vergunning worden geweigerd.

Het indienen van een vooroverlegplan kan alleen op papier en niet digitaal. Wel kunt u op het omgevingsloket online aangeven dat u een vooroverleg wilt met de gemeente. De gemeente zal u dan vragen om een vooroverlegplan in te dienen. Voor een vooroverlegplan zijn geen wettelijke termijnen voorgeschreven, maar de gemeente tracht binnen een termijn van vier weken, u te berichten over de realiseerbaarheid of voortgang van uw aanvraag.

Een aanvraagformulier vooroverleg ruimtelijke ordening en bouwen en aanvraagformulier vooroverleg ruimtelijke ordening en monument kunt u verkrijgen bij de gemeente Gulpen-Wittem, tel. 043 8800 758.

Bestemmingsplan
Zoals hierboven is aangegeven zal een bouwaanvraag getoetst worden aan het ter plaatse geldende bestemmingsplan. In een bestemmingsplan staat wat er met de ruimte in een gemeente mag gebeuren. Bijvoorbeeld of er op een bepaalde plek een sportcomplex mag worden gebouwd, of een camping mag worden opgezet. In het bestemmingsplan staat ook waar woningen, horeca of andere bedrijven mogen komen. Het gaat dan niet alleen om het gebruik van de grond, maar bijvoorbeeld ook over de maximale afmetingen van de gebouwen.

Heeft u een bouwvergunning nodig, dan moet uw bouwplan passen in het bestemmingsplan. Past uw bouwplan niet in het bestemmingsplan dan kan het college van B&W in bepaalde gevallen ontheffing verlenen van het bestemmingsplan. Een aanvraag wordt automatisch gezien als een verzoek om ontheffing van het bestemmingsplan. Realisatie van uw bouwplannen op de gekozen locatie kan dan alsnog mogelijk zijn. Mocht er om welke reden dan ook geen medewerking mogelijk zijn, dan zal de aanvraag geweigerd moeten worden wegens strijd met het bestemmingsplan.

U kunt het bestemmingsplan inzien bij de bouwbalie van het gemeentehuis of digitaal via http://www.gulpen-wittem.nl/ (opent in nieuw venster). Op onze website staan ook diverse beleidsnotities. Wij raden u aan om deze informatie door te nemen alvorens u een aanvraag bij de gemeente indient.

Toets aan redelijke eisen van welstand
In de woningwet is bepaald dat een bouwwerk niet in strijd mag zijn met redelijke eisen van welstand. In de gemeentelijke welstandsnota zijn de criteria vastgelegd waar een bouwwerk aan moet voldoen. Hierdoor is het voor u mogelijk om vooraf inzage te verkrijgen aan welke welstandscriteria uw bouwplan zal worden getoetst.

Als u vergunningsvrij mag bouwen, hoeft u niet te voldoen aan de criteria uit de welstandsnota. Maar er geldt dan wel dat uw bouwplan niet sterk mag afwijken van de redelijke eisen van welstand. Indien u twijfelt of uw vergunningvrije bouwwerk in ernstige mate in strijd is met redelijke eisen van welstand, is het dus raadzaam eerst contact op te nemen met de gemeente en te controleren of uw bouwplan past binnen de welstandsnota.

Is het te bouwen bouwwerk vergunningsplichtig, dan vormt de toets aan redelijk eisen van welstand een onderdeel van de vergunningprocedure. De gemeente Gulpen-Wittem legt ingediende bouwaanvragen ter advisering voor aan de dorpsbouwmeester. Deze beoordeeld namens de gemeente of het bouwplan op zichzelf en in relatie tot zijn omgeving voldoet aan redelijke eisen van welstand en brengt hierover een advies uit.

De gemeentelijke welstandsnota kunt u bij de gemeente Gulpen-Wittem inzien, tel. 043 8800 758.

Bouwtechnische eisen
Als u gaat (ver)bouwen, moet u rekening houden met bepaalde bouwtechnische eisen die gelden voor uw bouwwerk. Uw bouwwerk mag immers geen gevaar voor u en uw omgeving opleveren.

Daarom gelden er eisen voor veiligheid (sterkte van het gebouw en brandveiligheid), gezondheid, bruikbaarheid en energiezuinigheid. Deze eisen zijn vastgelegd in het Bouwbesluit 2003. Om ervoor te zorgen dat bouwwerken aan de minimumeisen voldoen, zijn er bepaalde grenswaarden vastgelegd. Bijvoorbeeld de minimale hoogte van het plafond, de minimale brandwerendheid van tussenmuren en de minimale capaciteit van de ventilatie.
Alle bouwwerken moeten voldoen aan het Bouwbesluit 2003, ook de bouwvergunningsvrije bouwwerken. Als u een bouwvergunning aanvraagt, controleert de gemeente of uw bouwplan aan het Bouwbesluit voldoet. U blijft er echter zelf verantwoordelijk voor het voldoen aan de eisen uit het Bouwbesluit.

Tip
U bent zelf verantwoordelijk voor een goede en veilige uitvoering van het bouwwerk. Bekijk daarom goed of uw bouwplannen aan de voorschriften van het Bouwbesluit voldoen. Wij raden u aan hierbij de hulp van een deskundige in te schakelen. Bijvoorbeeld een aannemer of architect.

Meer informatie over het bouwbesluit vind u via de onderstaande link:
Het Bouwbesluit. (opent in nieuw venster).

Monument
Als u (ver)bouwt op, aan of bij een monument of in een stads- of dorpsgezicht heeft u altijd een omgevingsvergunning nodig. U kunt bij de gemeente navragen of uw pand een monument is en of uw pand is gelegen in een beschermd stads- of dorpsgezicht. Inndien het bovenstaande het geval is dan legt de gemeente Gulpen-Wittem uw aanvraag voor aan de monumentencommissie. Bij een rijksmonument dient de gemeente ook een adviesaanvraag te doen bij de rijksdienst voor het cultureel erfgoed. Voor meer informatie hierover kunt u terecht op de website www.cultureelerfgoed.nl.

Slopen
Een omgevingsvergunning is verplicht om een bouwwerk, standplaats of woonwagen geheel of gedeeltelijk te slopen. Hiervoor staan in de gemeentelijke bouwverordening diverse voorschriften opgenomen die onder andere aangeven wanneer een sloopvergunning dan wel een sloopmelding noodzakelijk is.

Een sloopvergunning of sloopmelding is niet noodzakelijk wanneer bij het afbreken van een bouwwerk of een gedeelte daarvan minder dan 10 m3 bouw- en sloopafval vrijkomt en er geen asbesthoudende materialen worden gesloopt.

Open hier de bouwverordening (opent in nieuw venster)

Brandveiligheid
Voor gebouwen waar veel mensen bijeenkomen, kan een omgevingsvergunning voor het brandveilig gebruik van bouwwerken nodig zijn. Deze vergunning stelt bijvoorbeeld een maximum aan het aantal personen dat in het gebouw mag zijn. De regels hiervoor zijn opgenomen in het Besluit brandveilig gebruik gebouwen oftewel het Gebruiksbesluit.

Voor meer informatie hierover:
Gebruiksbesluit (opent in nieuw venster)

Indieningsvereisten
Indien u voor het te bouwen bouwwerk een omgevingsvergunning nodig heeft dan gelden er landelijke indieningsvereisten. Welke bescheiden u bij een aanvraag dient te overleggen kunt u terugvinden in de Ministeriele regeling omgevingsrecht (Mor). Daarnaast krijgt u indien u de vergunningencheck invult op het omgevingsloket online automatisch te zien welke bescheiden u bij het bevoegd gezag dient aan te leveren.

Regeling Omgevingsrecht (Mor) (opent in nieuw venster)

Buren
Het is zaak niet alleen rekening te houden met de wet, maar ook met uw buren. Buren hebben namelijk een aantal rechten en plichten ten opzichte van elkaar. Het algemene uitgangspunt is dat u uw buren geen hinder mag toebrengen, bijvoorbeeld door het wegnemen van licht en lucht of het verspreiden van stank en trillingen. Het burenrecht is vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek.

Als u het plan heeft om te gaan verbouwen, is het verstandig om dit eerst met uw buren te bespreken. Mochten zij aangeven dat zij problemen hebben met uw plan dan kunt u samen zoeken naar een oplossing waar beide partijen tevreden mee zijn. Dit voorkomt problemen achteraf.

U bent overigens zelf verantwoordelijk voor het informeren en overleg met uw buren. De gemeente controleert dit niet als u een vergunning heeft aangevraagd.
Buren recht Burgerlijk Wetboek (wetten en regels (inclusief burger recht) (opent in nieuw venster)